Geschlossene Immobilienfonds sind nach einer Qualitätsprüfung der Stiftung Warentest mit hohen Risiken für die Anleger verbunden. In vielen Fällen sei nicht durchschaubar, unter welchen Bedingungen das Geld in eine Immobilie investiert werde, berichtete die Zeitschrift «Finanztest» am Dienstag (13. November 2012). Von 58 getesteten Fonds für Immobilienprojekte in Deutschland wurden 40 als viel zu riskant eingestuft. Lediglich acht Fonds erhielten das Qualitätsurteil «befriedigend», zehn andere die Note «ausreichend». Kein Fonds schnitt mit «sehr gut» oder «gut» ab.

Totalverlust bei geschlossenen Immobilienfonds möglich

Anleger sollten bei geschlossenen Immobilienfonds daher genau hinsehen. «Ein Totalverlust des eingezahlten Kapitals ist immer möglich», sagt Stephan Kühnlenz von der Stiftung Warentest. Anleger sollten daher nicht mehr als 5 Prozent des eigenen Vermögens in solche Immobilienfonds investieren.

Auf folgende Punkte sollten sie besonders achten:

Wo investiert der Fond?

Einen besonders kritischen Blick sollten Anleger darauf werfen, wo der Fonds das Geld anlegt. «Mindestens 90 Prozent der Immobilieninvestition sollten vor Vertragsunterzeichnung schon bekannt sein», sagt Kühnlenz. Dann könnten Anleger den Fonds besser einschätzen.

Keine Fremdwährungskredite aufnehmen

Fonds, die in Immobilien in Deutschland investieren, sollten keine Kredite in anderen Währungen wie etwa Schweizer Franken aufnehmen. Denn dann müssen Anleger zusätzlich ein Kursrisiko einkalkulieren.

Keine Ratenzahlung vereinbaren

Kleinanleger sollten sich nicht mit Ratenzahlungen zu einer Investition überreden lassen. «Es besteht immer das Risiko einer Pleite», erklärt Kühnlenz. Das Problem: Anleger müssen die Raten in diesem Fall bis zur vereinbarten Gesamtsumme weiterzahlen.

Prospektverantwortung nicht abgeben

Die Prospektverantwortung sollte nicht auf den Fonds selbst übertragen werden. Denn ansonsten haftet der Fondsanleger mit seinem Anteil selbst für Fehler. «Im Fall der Fälle müsste er gegen sich selbst klagen», erklärt Kühnlenz.

Keine hohen Einmalkosten

Auch bei Fonds werden Maklerkosten und Steuern fällig. «Diese Posten sollten am Anfang höchstens 20 Prozent betragen», sagt Kühnlenz. Denn dieses Geld müsse der Fonds durch Mieteinnahmen erst verdienen. Daher gilt: Je höher die Einmalkosten, desto riskanter die Investition.

Nicht zu viel Fremdkapital

Höchstens 50 Prozent der Investition sollten durch Kredite abgedeckt werden. Denn im Falle einer Pleite des Fonds hafte dafür auch der Anleger. «Denn er ist Miteigentümer der Immobilie», erklärt Kühnlenz.