Berlin - Die Finanzkrise hat Berlins Immobilienmarkt voll erwischt. Im vergangenen Jahr wurde für den Kauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken in der Hauptstadt nur noch halb so viel Geld ausgegeben wie im Jahr davor: 7,2 Milliarden Euro. Das geht aus dem Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2008/2009 hervor, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte herausgegeben hat. 2007 hatten noch Immobilien für 14,5 Milliarden Euro den Besitzer gewechselt. Leidtragender des Umsatzeinbruchs ist vor allem das Land Berlin. Denn durch die geringeren Umsätze kommt auch weniger Grunderwerbsteuer in die Landeskasse. Die Steuer beträgt 4,5 Prozent des jeweiligen Kaufpreises. Durch die geringeren Umsätze im Jahr 2008 nimmt Berlin im Vergleich zu 2007 schätzungsweise gut 300 Millionen Euro weniger ein.
Vom Umsatzeinbruch sind jedoch nicht alle Bereiche des Immobilienmarktes betroffen, sondern nur Mietwohnhäuser sowie Büro- und Geschäftshäuser. In diesem Segment hatten in den vergangenen Jahren viele ausländische Investoren Immobilien gekauft, die dem Markt aufgrund der Finanzkrise nun fern bleiben. Das Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser ist dem Grundstücksmarktbericht zufolge weitgehend stabil geblieben. Im Durchschnitt kosteten im vergangenen Jahr freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 257 000 Euro. Der Preis für Doppelhaushälften lag bei 243 000 Euro. Für Reihenhäuser wurden im Schnitt 207 000 Euro gezahlt. Sogenannte Townhäuser, mehrgeschossige Einfamilienhäuser auf sehr schmalem Grundstück, kosteten im Schnitt 330 000 Euro. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen lag bei 1 534 Euro – für eine 78 Quadratmeter große Wohnung mussten rund 120 000 Euro bezahlt werden.
Bauland für Einfamilienhäuser ist am stärksten gefragt in den Bezirken Pankow, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick. Auf diese Bezirke entfielen rund 60 Prozent der Verkäufe. Der Grund für die Nachfrage sind die niedrigen Preise, die sich im Durchschnitt zwischen 100 und 120 Euro je Quadratmeter bewegen.
In den westlichen Bezirken sind Grundstücke in West-Staaken mit einem Preis von 100 Euro je Quadratmeter am preisgünstigsten.
Der Spitzenwert für Baugrundstücke lag zum 1. Januar 2009 bei 720 bis 740 Euro je Quadratmeter im Wilmersdorfer Ortsteil Grunewald. Teile von Grunewald, Schmargendorf, Westend, Dahlem und das Gebiet nördlich und südlich der Heerstraße in Charlottenburg gelten als sehr gute Wohnlage. Zur Spitzenlage im Ostteil gehört das Umfeld des Majakowskirings in Pankow. Dort kostet Bauland 230 Euro je Quadratmeter.
Grundstücke in Wasserlage sind in westlichen Bezirken etwa 30 bis 40 Prozent, in östlichen Bezirken 40 bis 60 Prozent teurer als vergleichbare Grundstücke.
Bauland für Wohnhäuser in der City ist rund um den Lietzensee in Charlottenburg am teuersten. Hier kostet ein Quadratmeter 1 000 Euro. Steigende Preise beobachtete der Gutachterausschuss in einigen Lagen von Mitte und Prenzlauer Berg. Hier zog der Bodenrichtwert um bis zu 20 Prozent auf 500 bis 600 Euro je Quadratmeter an. Zur Spitzenlage in den östlichen Bezirken gehört die Leipziger Straße, wo ein Quadratmeter Grund und Boden 900 Euro kostet.
Der Pariser Platz in Mitte ist das teuerste Pflaster Berlins. Hier ist ein Quadratmeter Grund und Boden 21 000 Euro wert. Auf Platz zwei rangiert der Tauentzien mit Quadratmeterpreisen von 17 000 Euro. Danach folgen der Gendarmenmarkt und die Friedrichstraße/Ecke Unter den Linden mit je 16 000 Euro pro Quadratmeter. Während das Preisniveau in den Spitzenlagen der City-Ost und der City-West im Vergleich zum Vorjahr unverändert geblieben ist, hat es am Alexanderplatz eine Korrektur nach oben gegeben: der Quadratmeter-Preis zog dort von 3 800 auf 4 500 Euro an.
Nach unten bewegt hat sich indes der Bodenrichtwert an der Müllerstraße in Wedding: er fiel von 2 250 Euro auf 2 000 Euro. In der Altstadt Spandau liegt der Bodenrichtwert nur bei 1 100 Euro. Fürs Regierungsviertel hat der Gutachterausschuss einen Quadratmeter-Wert von 5 000 Euro ermittelt.
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Die Preisermittler
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ist ein unabhängiges Gremium von 50 Experten, das auf Grundlage des Bundesbaugesetzes Informationen über den Grundstücksmarkt liefert. Der Ausschuss wertet jedes Jahr Immobilien-Kaufverträge aus und erstellt einen Grundstücksmarktbericht. Dieser enthält die sogenannten Bodenrichtwerte für Bauland und bebaute Grundstücke, die auf Basis der gezahlten Preise ermittelt werden.
Im vergangenen Jahr hat der Gutachterausschuss 23 990 Käufe ausgewertet. Bei den Transaktionen wurde ein Umsatz von 7,2 Milliarden Euro erzielt. Das ist seit dem Jahr 2004 (Umsatz: 6,2 Milliarden Euro) der niedrigste Wert. 2007 wurden in Berlin für 14,5 Milliarden Euro Immobilien verkauft, im Jahr 2006 sogar für 14,8 Milliarden Euro – der Rekord seit der Wiedervereinigung.
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